政協(xié)委員提案：試點反向抵押貸以房款養(yǎng)老

2006-3-6
張劍鋒 相麗麗

　　“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”，全國政協(xié)委員、建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長賴明如此描述“以房養(yǎng)老”模式，并建議對此成立課題組進行調(diào)研，選擇大城市做試點，等到運作成熟后向全國推廣。

　　現(xiàn)狀：養(yǎng)老保險金缺口拉大

　　賴明委員在提案中談到：目前我國60歲及以上老年人口已經(jīng)達到1.45億，占全國總?cè)丝诘?1%.預(yù)計到2050年，我國老年人口將達到4.2億，占總?cè)丝诮?5%.在“未富先老”的國情下，如何切實解決好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在政府面前的大問題。據(jù)已公布資料顯示，為填補養(yǎng)老金的短缺，中央財政用于養(yǎng)老保險的撥款越來越多，與5年前相比整整翻了十幾倍。

　　反向抵押貸款推行以房養(yǎng)老

　　城市中很多老年人，辛苦一生所得的財富幾乎只換來了一套房子。由于要居住，不可能出售或出租。對于以獨生子女居多的年輕人，可能面臨贍養(yǎng)4個老人的重任。如果一套房子提前變現(xiàn)，上對老人，下對兒女都算是一種既折中，又易于接受的方式，這就是賴明委員建議推行的“以房養(yǎng)老”。

　　他在提案中這樣闡述這種模式的具體做法：即“反向住房抵押貸款”（還有如售房養(yǎng)老、房產(chǎn)置換等形式），在60歲之前，購買住宅，并取得該住宅的全部產(chǎn)權(quán)。再在60歲退休養(yǎng)老之時，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值等因素后，在一定年限后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世；當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得款項用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。

　　建議成立課題組試點先行

　　賴明委員在提案中表示，雖然這在發(fā)達國家已經(jīng)被證明是一種成熟的融資方式，但在我國實施還需要解決一系列問題，譬如國民觀念的轉(zhuǎn)變、政策法規(guī)的修改等等。他建議成立專門課題組，進行相關(guān)理論研究和市場調(diào)研，同時先選擇幾個經(jīng)濟發(fā)達、有活力、居民收入水平高、觀念創(chuàng)新的大城市試點，等到成熟后再向全國各地推廣普及。

　　民政部前副部長贊同以房養(yǎng)老

　　九三學(xué)社會務(wù)組人員表示，此提案已被作為九三學(xué)社中央名義提出。對此，民政部前副部長、中國老齡協(xié)會會長李寶庫表示贊同：“這在市場經(jīng)濟條件下是可以去探索的，老人不一定非要把房子留給自己的子女。這種方式可以作為市場經(jīng)濟的運作模式、先做試點，再推廣”。

　　觀點

　　銀行：以房養(yǎng)老暫不可行

　　銀行人員稱需等法律配套環(huán)境健全再實施

　　對以房養(yǎng)老的建議，一家股份制銀行個人貸款業(yè)務(wù)總經(jīng)理向記者表示，根據(jù)現(xiàn)在法律配套以及大環(huán)境下，實施的可能性不大。

　　他表示，目前大部分銀行已停止辦理房屋抵押貸款業(yè)務(wù)，原因是目前的法律配套環(huán)境不健全。房產(chǎn)抵押后，即使法院判決強制執(zhí)行，銀行也很難收回房屋。加上3月份剛出臺的一份通知，要求商業(yè)銀行承擔(dān)以房抵押貸款的評估費。種種因素使銀行的風(fēng)險無法控制，成本又有所提高，銀行對房屋抵押貸款的積極性不高。

　　同時，與發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場價格較平穩(wěn)、以二手房交易為主的狀況相比，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場還很不成熟，房價波動較大，房屋的價格評估難度很大。

　　“現(xiàn)在居民購房很多只有50年的使用權(quán)，20多歲的人到60歲退休后，房屋的使用權(quán)也快到期了，到時候銀行該如何收回所貸款？”該銀行人士表示，要想以房養(yǎng)老，最重要的還是法律等配套措施齊全，這樣才能使以房養(yǎng)老具有可行性。

　　專家：難成中國主流

　　杜鵬教授認為，市場培育和成熟還需要十幾年時間

　　中國人民大學(xué)老年學(xué)所所長杜鵬教授認為，“以房養(yǎng)老”的方式不會成為中國老年人養(yǎng)老的主要方式，但這提供了一個很好的選擇和方式。

　　杜鵬教授認為，這種方式在歐美國家已經(jīng)有好幾十年的歷史，有很成熟的經(jīng)驗。現(xiàn)在國內(nèi)已經(jīng)具備了實行這種養(yǎng)老方式的基本條件，因為現(xiàn)在住房已經(jīng)市場化了。但現(xiàn)在已步入老年的人，大部分并沒有購買商品房，而多是單位分房，這也致使“以房養(yǎng)老”的模式在短時間內(nèi)不會有太充分的發(fā)展。市場培育和成熟，則還需要十幾年的時間。真正有條件“以房養(yǎng)老的”人，是現(xiàn)在四五十歲、購有商品房的中年人，等他們步入老年時，“以房養(yǎng)老”將是他們的一個原則。

　　杜鵬教授認為，這種養(yǎng)老方式不會成為中國主流。隨著社會保障機制的健全和完善，很多老人有了自己穩(wěn)定收入來源，北京和上海地區(qū)80%的老人都有退休金，將來這個比例肯定會更高，等現(xiàn)在四五十歲的人步入老年時，通常都會有退休金了，除非他們遇到重大事故，否則都可以不用“以房養(yǎng)老”。

　　案例

　　“以房養(yǎng)老解決后顧之憂”

　　市民同時也關(guān)心房屋按原價還是時價抵押

　　崇文區(qū)東玉北街社區(qū)的李鐵光先生今年59歲，他與老伴均已退休，在該小區(qū)有一套住房。夫妻倆有兩個女兒，都已工作，未購房。

　　聽說“以房養(yǎng)老”的方式后，他認為，這方法聽起來挺好，父母不用操心兒女，兒女也不用為贍養(yǎng)老人擔(dān)憂，解決了大家的后顧之憂。

　　李鐵光先生介紹說，他屬于企業(yè)內(nèi)退人員，每月500多元退休金，生活壓力特別大。對于“以房養(yǎng)老”，他認為具體操作法還值得探討。比如，他的房子是按購買時的價值抵押，還是重新估價？”如果是按我買房的價格，那我肯定不愿意。因為我的房子是單位優(yōu)惠政策下買的，才1萬多塊錢。如果銀行按房子購買價格返還養(yǎng)老金的話，我個人不愿意參加。”

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　來源：新京報