全國人大代表：為抑炒房建議個貸首付達50%

2006-3-3
張宏強

圖為中國建筑工程總公司專家委員會副主任、全國人大代表 洪可柱

　　人大代表洪可柱建議提高個貸首付比例，逐步取消房屋預售制度，在全國范圍內大量建設50-80平方米小戶型住宅

　　作為全國人大代表，洪可柱今年兩會將會提出與房地產業相關的兩個議案：一個關于商品房銷售，建議個人住房貸款最低首付比例提高到40%-50%以及停止實施商品房預售制度的建議；一個關于《中華人民共和國建筑法》的修改議案。

　　前一個議案的出發點是目前全國很多城市房價高漲，空置率上升，不少人望房興嘆，同時由于首付比例低，商品房預售，金融風險加劇；后一個議案則主要是針對1998年開始實行的《中華人民共和國建筑法》中存在的諸多不足提出了六點修改意見。

　　代表簡歷

　　洪可柱，1943年生，福建閩侯人。教授級高級工程師，中國建筑工程總公司專家委員會副主任，中國建筑第三工程局原局長，武漢大學、華中科技大學土木建筑專業兼職教授、博士生導師，第九、十屆全國人民代表大會代表，全國勞動模范。

　　主要建議

　　●全國部分地區試行將個人住房貸款首付比例由20%-30%提高到40%-50%.

　　●購買多套住房用于投資及投機的買家，原則上應不給予按揭，或首付比例提高到70%以上。

　　●研究制定實施對購買多套房屋的“累進”首付比例制度，實施以家庭為單位實名制購房。

　　●指定時間表，逐步提高商品房預售條件。

　　●嚴格審批120平方米以上的大戶型住宅項目。

　　●大力提倡節地、節能、環保、綠色住宅。

　　“現狀”

　　低首付和預售制度讓投機者炒高房價

　　記者(以下簡稱“記”)：您為什么要針對目前的商品房銷售方面提出建議？

　　洪可柱(以下簡稱“洪”)：百姓對于目前的房地產市場有很多意見。

　　去年開始對房地產市場的宏觀調控的實際效果在很多地區不明顯，全國大部分城市商品房的價格照升不誤。

　　記：問題主要出在哪里？

　　洪：主要在兩個方面，一是目前銀行按揭首付款比例太低；二是實施商品房預售制度。這兩方面因素的作用，使投機房地產資金增多，房價高企，加大了社會不和諧、不安定因素。

　　記：為何這兩項制度的存在會導致社會不和諧、不安定？

　　洪：我國目前投資渠道比較狹窄，特別是面對房價的快速上漲，大量社會資金為實現保值增值，轉向購房投資。部分城市的房地產業市場還存在著嚴重的投機炒作現象。房地產商通過所謂“集中開盤”、“限量發售”、“排隊搖號”、“內部員工假競購”等手段，人為制造緊張氣氛，造成供不應求的態勢，從而囤積居奇、抬高房價，使得很多樓盤短期內價格上漲飛快。

　　在“低比例首付”和“預售制度”的引導下，部分購房者投機鉆營，轉手牟利，使得部分城市房價上漲迅速。而很多老百姓面對高房價卻買不起房，望房興嘆，一邊是房產過剩(無人居住大戶型、高檔公寓、別墅)，另一邊卻是供給不足(無中低檔、中小戶型房子)，住宅供應的結構性矛盾也日益突出，擾亂了社會的安定和諧。

　　“對策”

　　個貸首付提高到40%-50%

　　記：您建議的主要內容是什么？

　　洪：將個人住房貸款最低首付比例提高到40%-50%以及停止實施商品房預售制度。

　　我們建議先在全國部分地區(東、中、西部地區各選部分地方)試行將個人住房貸款首付比例由20%-30%提高到40%-50%，對購買多套住房(兩套及以上)用于投資及投機的行為，原則上應不實行按揭，或首付比例提高到70%以上，再視情況，全面推行。

　　為此建議研究制定實施對購買多套房屋的“累進”首付比例制度；并輔以實施以家庭為單位的實名購房制度，對房產登記也應逐漸建立全國聯網制度。同時，為防止開發商弄虛作假搞“假按揭”，對個人住房貸款還要實行擔保制度，凡申請購房貸款，必須有人以財產或實物擔保，以打擊投機炒房之歪風，平抑房價，促進房地產業健康可持續發展。

　　記：停止實施商品房預售制度怎么做？

　　洪：我們希望建設部制定一個時間表，比如2-3年，逐步提高商品房的預售條件，如更過硬的法律約束保證，預收款項應計利息，小業主監督加強，政府有關管理部門高度關注等，直到最后取消預售。讓商品房與其他商品一樣，具備真實的商品屬性，真正實現現樓、現房交易。讓購房者在選購商品房時，像買其他商品一樣，看得見、摸得著、體驗得到，一手交錢、一手交樓。

　　“目標”

　　全國建50-80平方米小戶型住宅

　　記：提高首付款可能會讓市場上很多對住房有真實需求的消費者也無力購房？

　　洪：確實是，所以在提出這兩點建議的同時，我覺得提倡節約住房也非常重要。

　　首先，在全國各地大量建設50-80平方米的小戶型住房，以滿足廣大中低收入家庭及年輕購房者的需求，嚴格審批120平方米以上的大戶型住宅項目；其次，多規劃實施小區建設，其容積率應在2-2.5以上，大力提倡建設節地、節能、環保、綠色的住宅項目；再者，根據不同時期經濟社會發展情況，宜研究制定實行不同地段、類別、類型的地價與房價不同最高限價制度，從而使我們的社會實現“居者有其屋”的人文理想。

　　記：目前不少城市市場上銷售的現房并不多，取消預售房會讓市場上可售的商品房非常少，有可能抬升價格。從期房銷售轉變為現房銷售，這之間該如何過渡？

　　洪：確實會有個過渡時間。比如可以規定個時間點，從這個時間點之后的所有商品房必須現房買賣，而在此之前取得預售許可證的還可以預售。這樣市場上不至于無房可售，一年之后，所有的商品房也可以逐漸轉變為現房交易。同時，市場上長期積累起來的空置房也可以起到補充作用。

　　業內反對

　　物業稅可加大投資者持有成本

　　中原地產華北區域總經理李文杰認為提高首付款等做法只是旁敲側擊

　　中原地產華北區域總經理李文杰形容洪可柱代表的做法有些“粗暴”。他解釋說，房價上升是在我國經濟增長較快、人民幣升值前景樂觀，以及國內投資渠道不暢的情況下產生的。“錢放在銀行里是負利率，老百姓自然想到買房保值增值。‘炒房’在很大程度上是一種投資行為。”

　　李文杰表示，房價的漲落是由市場上的供求關系決定的，因此加大市場供應量，通過稅收減少投資者回報才是根本解決之道。比如實行物業稅，加大投資者的持有成本，效果會比較明顯。而提高首付款等做法只是旁敲側擊，也不利于房地產市場的良性發展。

　　業外贊成

　　60萬只能買80平米一居室

　　在中央一家媒體工作的張先生認為：“多點中小戶型的房子，至少能多點選擇”

　　不過不少購房者對洪可柱代表的觀點表示歡迎。在中央一家媒體工作的張先生月收入五六千元，目前正在置業。他介紹說，他剛走出校門、參加工作3年，自己的存款加上家中能給的一點支援，最多也就能拿出20萬元買房。這樣，按照目前的三成首付額度，不包括裝修的錢，只能承受60萬左右的房子，按照北京四環內房子的價格算，大概是在80平米左右。但現在，北京的房子80平米只能買到一居室，不適用，而且還非常少。“多點中小戶型的房子，至少能多點選擇。”

　　而從社會發展的角度看，張先生認為，現在的“小家庭”越來越多，尤其是大城市，七八十平米的中小戶型完全可以滿足要求。

　　其他建議

　　建議六個方面修改《建筑法》

　　內容包括擴大《建筑法》適用范圍等

　　今年洪可柱針對正在修改中的《建筑法》提出了六個方面的具體修改意見：一、擴大《建筑法》適用范圍。將目前僅限于工業與民用建筑活動的“建筑工程”，修改為“建設工程”，以便在公用設施、橋梁道路、港口碼頭、水利設施等重要的土木建筑活動中發揮作用。

　　二、加強規范和監督建設單位行為的條款。建議以法條明確規定：政府各個職能部門共同負起加強對建設單位建設資金的落實與使用的監督管理責任，國家建設行政管理部門對于建設單位資金不落實、抽逃資金的情況應當予以查處。建筑施工企業一旦發現建設單位有抽逃資金或者建設資金不能落實等現象，賦予建設施工企業舉報權和解除施工合同并要求賠償損失等權利。同時，對已有拖欠工程款問題的建設單位，國家建設行政管理部門、房地產行政主管部門、國土行政主管部門都應該在各自職權范圍內加大處罰力度，提高其失信成本。

　　三、建議在《建筑法》中明確界定工程總承包和施工總承包之間、分包、違法分包和轉包之間、工程分包和勞務分包之間的區別。

　　四、建議明確規定，建筑工程的承包人的優先受償權是法定優先權。該權力優于抵押權和其他債權，且是不可撤銷的。

　　五、履約保證應協調統一。

　　《招標投標法》第46條第2款規定：“招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交。”但沒有建設方提供保證的相關規定。

　　因此建議在《建筑法》第15、16條之間增加：積極推行工程擔保制度。實施業主工程款支付擔保制度。建設工程的承發包雙方可互相要求對方提供履約擔保。

　　六、對拖欠工程款問題應予以法律制度上的保障。

　　2003年國務院94號文的頒布，針對解決拖欠工程款問題的力度很大。但是該文是以解決農民工欠款作為突破口，而農民工欠款是由施工單位支付的，起碼從直接關系上對建設單位影響不大。

　　因此建議：對于工程款的撥付，作為新《建筑法》的單獨一章詳加規定。應明確規定，一方面業主如何將工程款支付給施工企業，另一方面施工企業如何將工程款支付給農民工。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　來源：新京報