問：您怎樣看待今年北京房地產銷售情況？

　　答：我認為銷售量下滑的主要原因有：

　　第一，產品供應量不足。銷售量下降不是因為市場不好，價格還在一個上升的趨勢，很多地方已經沒有房子可賣了，像是你要買我的后現代城，但已經沒有房子了。

　　第二，也是最大原因是銀行支持力度不夠。銀行對于房地產投資，特別是個人按揭房貸限制不象原來那樣寬松，對于買第二套、第三套房子的限制更加嚴格了，相對以前來說支持力度不太強，這就造成很多購房者因為資金的問題暫緩購房。
另外還有一個原因就是數據不盡準確到位。特別是10月下旬到11月，朝陽等很地區因為機構內部網絡調整速度導致很多該登記的數據還沒有登記，另外因為負責登記的工作人員太少，需要登記備案的數據特別多，造成了統計滯后，也是數據統計下降的原因。

　　問：加息對我國房地產行業有怎樣的影響？

　　答：可以看出來這實際上是中美經濟技術上的較量，這種加息是迫于無奈。
對房地產行業來說，心理上的影響大于實際影響�，F在的消費者已經很理智了，不會聽風就是雨了，所以加息對市場的影響是很小的。
我認為真正影響市場的原因還是供求關系，以及對未來經濟看好度的一個判斷。做按揭買房子，還貸的時間一般15到20年，在這段時間里這種利息的變動是正常的。利息會經常隨著經濟的起落而浮動的。利息的變化是有漲有落，不是也不可能一直跌或者一直漲的，他總是有起有浮的。利息的變化，整體上還是和經濟發展均衡的。

　　問：最近上海豪宅銷售主要是外地人或外資購買，你怎樣看待這種情況？

　　答：上海豪宅本來本地人買的就很少，本地人買房有居住也有投資，相對來說是以居住為主的，本地人用于投資的比例要小于外地人到上海投資，這是很正常的。

　　上海的房價，現在來說，是以1萬為分界點的，高于1萬的房子需要一個消化周期，1萬以下的房子在市場供應上還是不足的，很多人還是買不到。現在，上海房地產市場還是好的，我不擔心上海的房價會跌，會出現泡沫。房價是隨經濟發展而調整的，現在上海的房價即使跌，也不會出現大幅下跌，跌到兩年前的水平去。

　　問：明年的項目有那些？

　　答：明年項目的分布是東邊兩個，西邊三個。在西釣魚臺，中央電視塔的西側，又拿了快新地。
問：這幾個項目是投資型的多一些還是居住型的多一些？
答：應該說不存在投資和居住這一分別，可以說所有的物業都可以用于居住或者辦公，他們也都可以用于投資理財。

　　我們現在投資是狹義的理解。就是：我買了一套房子作為居住，過段時間房價漲了我就把它賣出去。廣義的投資應該是：我買了一套物業，不管我是作什么用途，無論是居住還是租出去或者以后留給孩子，實際上這種購置物業的本身就帶有投資的色彩。

　　你買車大多是為了使用，當然我也可以買來租給別人，但一般是出租車公司這么做。大部分買車還是用來使用的。但是買房子的話，首先要判斷這個房子值不值得投資，值不值得買。判斷物業是否值得投資的根據是什么？就是看這一物業是適合居住或是適合經商。然是適合居住的，那么這個房子的居住舒適性就很強。這是判斷房子值不值得買的重要標準。

　　我認為投資和居住是相互關聯的。像是很多人買我們的房子是為了投資，買完了以后他發現我們的房子居住著更舒服、舒適，他的想法就變了，他就到這來居住，把原來的房子租出去。也有人開始買房是為了居住，但是他看到別的地方有更好的房子，他的資金情況又允許的情況下，他又買了一套，原來作為居住用的房子，就出租出去�？偟膩碇v人們買房的目的是在變化的，除非是第一次買房只買一套房子。

　　問：你怎么看待現在社會上關于房價問題的探討？

　　答：關于房價，我不贊成只漲不跌，也不贊成泡沫。這幾年來說整個房地產發展的趨勢還是很好的，在沒有一個新的投資品種出來以前不會有太大的變化。

　　目前中國可以作為投資的渠道還是很少的。原來最早的投資手段是儲蓄，后來就有儲蓄到買國債、到股票再到期貨。在股票、期貨因為體制以及管理上等很多原因，造成市場情況不太好。很多人就開始做物業。當然如果全民都來做物業的時候，肯定不是一件好事了，那么很快物業的升值空間就會有限了。就象全民炒股票，當大家手里都捏著股票的時候，幾百億幾千億的資金囤積在市場中，沒有更多的資金來拖著這個市場，那么他的上漲空間就很小，甚至就會開始下跌了。同理當大家都去按揭買房的時候，買一套兩套三套。大家都是負債去買房的時候，一方面造成銀行方面的壓力；另一方面，當達到一定的程度，房市就會出現問題。這個問題出現不會是今年明年，可能要在未來很長的一個時間才會出現問題。只有出現問題以后，人們對房地產投資熱情才會減小。

　　問：既然有這種問題會出現，有沒有辦法來規避這種危機，或者有沒有辦法把這種危害降到最低呢？

　　答：這個危機要避免很難，經濟發展的必然規律。90年代初海南那只是局部地區，日本也發生過泡沫破滅，香港也有這種情況。

　　目前要是想把危害降低只有通過宏觀調控進行調整。但我認為這個是非常難的，危機的根本原因是由市場本身發展規律決定的。既然是按市場規律辦事，總有人要損失的，不是房地產商的損失就是普通消費者的損失。市場是平衡的，他是在循環的，有人得到有人就要損失，不可能大家一起都獲得利益的。就像很多人不理解美國的黃石公園的大火，美國人有能力很快撲滅，但他不去管它。因為自然生息的需要，每隔一段時間他就要來一場大火。一場大火下去，眼前看是一種損失，長遠看卻是一件好事，大火維護了公園的生態平衡。

　　經濟危機并不是一件壞事，你調控的比較好的前提下。就像大火要燒到了居民區，你必須把它滅掉。局部地區你要滅火，比如燒到古跡，那就要撲滅。有些地方我就要你去燒，他是有道理的。整個社會的經濟機制需要平衡，同樣需要這樣一場大火。不過這場火，這種危機什么時候發生就很難預測了。

　　問：國外很多機構都在預測我國的房地產危機，有的說就在最近幾個月，您怎么看？

　　答：他的這種預測已經過去好幾個月了，我始終認為，他的這種預測是不準確的，是偏離事實的。造成這種結果的原因，我認為有兩個：一個是因為他對中國這個統計數據的構成以及背后的文化，心理行為的科學不完全理解。第二，我他是一種戰術上的說法，他說這些的背后都是有原因的，這些原因我們還是要仔細考慮判斷的。我認為他這是一種機會主義，就像你知道狼總有一天要來的，他現在總是喊狼來了，每天喊一次。等到狼真的來了的時候，他就說：你看我預測的多么準確。

　　這誰都可以去說。如果這樣你一直喊下去，總有一天狼會來的。但實際上，他心里是沒底的，就像賭博一樣，一直押，總會有一把會押中的，他現在就是在堵他的運氣。

　　第二，是一種對未來生活變化的把握。原來可能是以房間多少判斷房屋的好壞�，F在，更多的指標可能是房屋的舒適性，環境、配套設施的好壞等等，他的每個階段判斷標準是不同的。

　　原來我住在市中心，房子密度很大，可能我一萬二買的，長到一萬五就漲不上去了。但是有的地方我6000買的，可能要漲到一萬二，為什么呢？因為這個地方的環境非常好，區域的交通配套設施非常齊全，他的升值就快。

　　（記者：我覺得你對房地產好想就是玩一種游戲，有游戲人間的味道！答：實際上每個搞策劃的，都把事情當作一種游戲，喜歡玩，才能玩的好。）

　　我是82年上的大學，當時第一，還沒有房地產類專業，第二，當時中國的房地產還沒有啟動，我又喜歡旅游，想到國外看一看，就選擇了國際航運專業，學習船舶機械，準備學成以后就有機會出國轉一轉。

　　86年到88年，我畢業以后成為了國際海員，每到一個國外的城市，我都要很關注的去看一看當地的地標性的建筑、經典建筑。

　　86年到92年，回到了大學工作，主要從事行政管理搞研究，做起了教授，在這一階段，有時間了，我就進修了城市規劃學方面的東西。

　　92年，一個偶然的機會進入了房地產行業，開始做地產的開發和營銷，主要還是營銷這一塊。

　　96年開始做自己的房地產經濟公司，當時叫咨詢公司，主要從事防地產咨詢。實際上真正作房地產是96年。2002年，來到北京。這些年接觸過的樓盤已經記不清了。（哈哈哈……）

　　問：你從事房地產行業這么久了，這些期間有沒有一些事情讓您特別難忘的？

　　答：做房地產，在92年到96年這段時間，相對是比較簡單的，門檻相對較低，這也是為以后房地產行業的發展打下了一個很扎實的基礎。

　　比較難忘的就是剛開始的時候。那段時間，做房地產除了搜集一些國外的項目作為參考以外，國內可以參照的項目非常少。主要靠自己摸索，這對我以后是非常有幫助的。

　　這期間我經歷了國家第一次宏觀調控，那時候是比較艱難的。93年底的時候出現了一些問題。因為當時選地不是很懂，拿的地位置不是很好。所以房子非常難銷，賣了半年多，房子銷售量還是上不去，資金鏈已經接近斷裂，當時非常難受。但還是在銷售方面動了很多腦筋，營銷的手法要比現在多。

　　比如：93年底我們就推出了買房三包、購房試住，還搞了一個作享三成，就是客戶買房，當時上海買房首付是30%，70%可以做按揭或者公積金貸款。那么，他買房付三成的首付，剩下的七成里我們幫他付三成。因為當時上海文教系統有一批公積金，正好只夠首付。當時上海很多人也沒有按揭買房方面的意識。我們一套房子的總價是20萬，他只要付17萬我們給他付3萬，‘坐享三成‘在當時上海還是非常少的。

　　所以現在很多營銷手段我們當時都用過，這是現在我們能做的很成功原因之一。很多那時買房人的貸款是今年才還清。10多年，我們沒有一例官司，也沒有發生糾紛。應該說做的還是比較成功的。

　　95年開始，我們就更重視產品了。產品的好壞會直接影響市場營銷，是市場的關鍵。95年以后，每一次開發新項目之前，首先要決定做怎樣產品，這種對產品的重視也是新松集團的特色和特點。

　　和新松集團合作是從2000年開始接觸的。接觸以后發現，我們都是把產品的開發擺在首位的，就非常合拍。大家都認為產品的開發是房地產的第一要素，所以就有了和新松集團的合作。產品第一要素不是一句空話，因為你拿到地以后，地段是不能改變的，產品的開發要根據市場的變化，以及對市場的一種預判。我們把產品和市場的結合做的十分完美，只有結合好了，房子才能滿足市場的需要，才能很快的銷售出去。所以對產品的研究是我們最主要一項工作。

　　問：您做為房地產方面的專家，您怎樣看待房地產在整個社會經濟發展中的地位？房地產的社會性體現在哪幾個方面？

　　答：房地產只是在經濟發展到一定階段，起到了一個相當重要的作用，可以稱之為支柱產業。但從整個經濟發展的歷史長河來說，房地產只能是經濟的一個組成部分。所以我們不要片面夸大房地產對經濟的作用，也不要輕視其對經濟的影響。

　　就像汽車在相當長時間內成為各國的支柱產業，是經濟發展的增長點，或者是經濟擴張的重點。但從長遠來看，我認為任何產業都不可能是持續的支柱。任何產業都要經歷朝陽時期和夕陽時期。任何行業都是周期性的，只是周期的長短而已，他不可能永遠都是朝陽。這種周期，有的行業可能是要兩百年的歷史，有的只是幾十年的歷史，甚至有些產業的周期就是一兩年。像當年錄音機的周期可能就是十幾年；馬上就有VCD了，VCD的周期只有5年；現在DVD的周期可能就10年左右的時間，這些產品的周期是非常短的。不管哪個行業他終歸是要沒落的。

　　問：新松在現在房地產市場中是一個什么樣的地位，他發展的規劃是什么？

　　答：我們做為一個專業的房地產企業，我們沒有做一個長遠的遠景的規劃，我們就是希望成為一個更專業的房地產開發企業，我們的發展也是根據經濟、市場的發展而發展的。我們沒有這種作老大或者進入房產界前幾名的想法。我們覺得該做的時候就做，該退的時候就退。

　　問：國內房地產市場發展到頂峰時候，您會怎么做，你會否轉向其他行業？

　　答：國內做差不多了，可以做其他國家啊，亞洲做差不多了還有非洲啊！

　　問：聽您講述了這么多事業上的事情，現在問您一個私人的問題：您的大部分時間都放在工作上了，您怎樣看待家庭的？

　　答:對于家庭，現在的確是顧不上了。目前對于家庭來說，我的責任就是把事業做好。但這不是我不顧家，因為實在沒有時間。我以前是很照顧家的，特別是在大學教書那段時間，天天買菜、洗衣服、研究菜譜、做菜等等。我把這些看成一種樂趣。人在生活中盡量活的輕松一點，看的淡一點。把生活中的事情看做一種樂趣，不追求完美，順其自然一點。但工作上一定要投入，要專注�？梢哉f是做人心態上是無為而治，做事上要有為而過了。（哈哈……）

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