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      市工商局第14號文件規(guī)定 即日起暫停為登記地址是民用住宅的企業(yè)辦照。
      在公告頒布之前,工商部門不限制經(jīng)營者在居民樓內(nèi)開設(shè)公司,例如,住宅樓的一層允許開設(shè)開辦銷售類公司。本報曾連續(xù)報道過,規(guī)劃中沒有底商的居民樓紛紛開起了店鋪,噪聲擾民,影響市容,危及公共安全等事件,讓不少居民感到不滿。如果今后徹底“叫停”民宅辦企業(yè),將徹底解決公司進駐居民樓的擾民問題。
    …>>詳細(xì)
    各地住宅禁商
    ·2005年5月1日,廣州工商局全面實施“住宅禁商”,對租賃住宅作為辦公用途的企業(yè)保留一定過渡期。
    ·2005年6月1日,廈門開始實行“住宅禁商”政策,不少寫字樓出租率逐步走高。
    名詞解釋:民宅禁商
      北京市工商局6月19日發(fā)出第14號文件規(guī)定,登記注冊時凡提交的《房屋所有權(quán)證》寫明房屋用途為“住宅”,購置的商品房購房合同中寫明房屋用途為“住宅”(公寓、別墅)的,《房屋所有權(quán)證》和購房合同中房屋用途的表述無法辨別為住宅或商業(yè)用的(如商住、綜合等),均不予登記注冊,理由是“住所使用用途為‘住宅’,不具備從事經(jīng)營活動的條件”。不過,登記注冊使用的房屋已由“住宅”改變?yōu)槠渌褂糜猛镜模谔峤环课葜鞴懿块T出具的證明文件后,可以辦理登記注冊。
      媒體聚焦民宅商用
    新京報:國務(wù)院:住宅樓不準(zhǔn)設(shè)立娛樂場所 八成網(wǎng)友贊成”
      國務(wù)院新近頒布的《娛樂場所管理條例》自下月1日起施行,規(guī)定所有居民住宅樓禁止設(shè)娛樂場所,居民住宅區(qū)周圍不得設(shè)立娛樂場所。……[全文]
    北京青年報:住宅被當(dāng)辦公樓 遏制民宅商用能否借鑒香港經(jīng)驗
      面對住宅樓商用問題,業(yè)主們已經(jīng)將目光投向法律的支援。為此,政協(xié)委員在今天為讀者帶來了“香港經(jīng)驗”。……[全文]
    每日商報:住宅樓里開了十家公司 商住混合困擾樓內(nèi)業(yè)主
      投訴人:林女士投訴內(nèi)容:我是光輝歲月小區(qū)的住戶,這里是住宅樓,但很多人家都把房子出租給別人辦公司了。我家在7樓,8樓就開了一家公司。……[全文]
    新聞晚報:住宅樓內(nèi)開公司 業(yè)主狀告房產(chǎn)商未獲支持
      讓公司開在居民住宅大樓內(nèi),房產(chǎn)商的行為是否構(gòu)成違約呢?日前,靜安區(qū)人民法院對兩起由小區(qū)業(yè)主狀告房產(chǎn)商要求恢復(fù)5套住宅房用途、賠償違約金32885元的訴訟請求不予支持。……[全文]
    新聞周報:住宅商用惹惱原居民 無序住宅商用到底誰來管
      今年前3個月,北京市朝陽區(qū)注冊的公司有90%以上的辦公地點都設(shè)在居民樓。由于在住宅樓內(nèi)辦公具有成本低的優(yōu)勢,不少住宅樓迅速成為大量中小企業(yè)成長的“搖籃”……[全文]
    京華時報:住宅商用率日漸提高 “商住”增加成物業(yè)新問題
      本周,中消協(xié)、市消協(xié)、北京市物業(yè)管理商會、北京市律師協(xié)會、業(yè)主代表及京城多家房地產(chǎn)項目共同參與的“居住凈化”主題論壇活動舉行。……[全文]
      民宅商用實例
    醬油廠開進居民樓 拿民宅商用沒轍
      豐臺某小區(qū)4幢樓,2號樓開了一家電線廠,4號樓開了一家醬油廠。一邊是“轟隆隆”的吵鬧聲,一邊是刺鼻的醬油味兒。誰都拿民宅商用沒轍……[全文]
    寵物店開進住宅樓 貓來狗往惱煞鄰居
      在民宅租房開寵物店的彭女士自店開業(yè)以來就沒安心過:小區(qū)居民一直在向工商所反映她的店擾民,工商所的電話以及居民平時的言語……[全文]
    百人公司租4個樓層多套房 做測試車間
      “有的當(dāng)辦公室,有的當(dāng)測試車間。員工們上下來回串。”家住海淀區(qū)某小區(qū)5號樓的李先生說,這件事情讓他很煩心……[全文]
    民宅商用帶來問題一堆
      家門口也沒了安全感

      “那天我上樓,發(fā)現(xiàn)后面有個男的一直跟著我。以前從沒在小區(qū)里見過他,當(dāng)時心里有些發(fā)毛,以為遇到了壞人。后來才知道他是到四樓快遞公司寄快件的。”說起前兩天遭遇的“樓道驚魂”,張女士至今仍心有余悸。
      張女士告訴記者,這樣的經(jīng)歷已經(jīng)不止一次了,由于小區(qū)內(nèi)很多民宅變成商戶,居民們常常感覺不是回家,而是進了辦公的寫字樓。“每天那么多陌生人進進出出,讓人在家門口都沒有安全感。”
      “窗改門”改得心驚肉跳

      “聽說一樓準(zhǔn)備開飯店,這兩天‘咣咣’地砸墻,一旦砸壞了承重墻咋整啊?”多位居民向記者投訴起讓他們煩惱不堪的鄰居。
      昨天,記者在沈陽市皇姑區(qū)香爐山路附近看到,某棟樓一層的住戶正在進行裝修,窗子已經(jīng)變成了玻璃門,屋內(nèi)為了擴大面積正在砸墻。
      樓上的居民介紹,他們對這種“窗改門”的行為非常反感,但又無可奈何。他們擔(dān)心一旦飯店開起來將影響他們的正常生活,更害怕在裝修時一旦把承重墻砸壞,直接威脅到人身安全。
      商戶用電梯用得太霸道

      沈陽市大東區(qū)某高檔住宅小區(qū),大約300多戶居民共用六部電梯。本來就很搶手的電梯,卻又被各種公司來往人員和運送的貨物所“瓜分”。據(jù)小區(qū)物業(yè)的工作人員介紹,目前小區(qū)內(nèi)共有二十多戶民宅被用于商用。居民陳大爺氣憤地問:“他們和我們交同樣多的物業(yè)費,憑啥就可以這么霸道的用電梯?”他告訴記者,自己家所在單元的頂層就有一家廣告公司,17層還有一套房子被租來做庫房,運貨時經(jīng)常占用整個電梯,有一次害得他足足等了二十分鐘電梯。
      民宅商用滋生商業(yè)詐騙

      “有天晚上我正在睡覺,聽見門外‘哐哐’敲門聲,特嚇人。”住在沈陽市和平區(qū)某小區(qū)4號樓的張女士打開門一看,只見幾個彪形大漢站在她家鄰居的門口叫嚷著。經(jīng)物業(yè)工作人員了解,原來前段時間一家小的外貿(mào)公司租用了張女士鄰居家的房子作為辦公場所,在騙了幾筆錢后立即“人間蒸發(fā)”。據(jù)當(dāng)?shù)嘏沙鏊窬榻B,像這樣的事不是第一次發(fā)生,這主要是因為“民宅商用”一般很難辦理營業(yè)執(zhí)照,如果想商用,就要采取異地經(jīng)營的方式,即工商執(zhí)照與經(jīng)營場所不在一處,這就給一些不法分子提供了可乘之機。
      商家為何“藏身”居民樓
    租民宅辦公更便宜
      王先生的婚姻介紹所開在一棟住宅樓的5層。王先生告訴記者,很多像他這種租用民宅開公司的人,都有自己的苦衷。“現(xiàn)在寫字樓租金偏高,尤其是一些黃金地段,租金價格對于我們這種資金實力薄弱的創(chuàng)業(yè)者或是一些并沒有長期經(jīng)營計劃的公司來說無疑是天價,難以接受。而那些租金相對低廉、交通便利、地段良好的居民住宅樓自然成了首選。另外,在住宅樓內(nèi)開公司可以24小時上班,這種公共條件也很適合中小公司。”王先生跟記者算了筆賬,他曾租過一間門市房用于辦公場地,但無論是商業(yè)電費還是商業(yè)水費,都要比民用的高出一大截。
    “窗改門”被當(dāng)成商機
      在沈陽,不僅私下的“門改窗”活動頻繁,一些開發(fā)商也把它當(dāng)成是一個大大的商機,打“擦邊球”公開售賣“商住樓”。這種底層商用、上層民用的形式與在住宅小區(qū)內(nèi)開公司的行為相比,不過是“換湯不換藥”。
      另外,據(jù)記者了解,“商住樓”以住宅立項,不僅能為開發(fā)商節(jié)省一大筆土地出讓金,還可以按照住宅進行貸款按揭,土地使用權(quán)也可延長至70年。用住宅開發(fā)的成本,賺取開發(fā)寫字樓的利潤。至于這種商住樓內(nèi)的設(shè)施是否符合辦公樓必須具備的安全等因素,似乎沒有人去考慮。
    無法可依是根本原因
      遼寧金正律師事務(wù)所孫金寶律師認(rèn)為,造成“民宅商用”泛濫的最根本的原因是,目前我國的法律中沒有在居民樓內(nèi)開設(shè)公司的禁止性條款。正是因為無法可依,使得越來越多的小公司“藏身”于民宅之中。
    民宅為何會“商用”?
    小公司紛紛開進住宅樓 民宅商用誰都沒轍
      記者在采訪中獲悉,今年前三個月朝陽區(qū)注冊的公司有90%以上的辦公地點在居民樓。為什么小公司紛紛相中民用住宅樓呢?……[全文]
    原因:
    ■“居改非”成中小企業(yè)成長“搖籃”
    ■寫字樓高租金小公司難承受
    ■用低成本賺取高利潤開發(fā)商積極迎合市場需求
    民宅商用的弊端
    住宅商用惹惱原居民 無序住宅商用到底誰來管
      今年前3個月,北京市朝陽區(qū)注冊的公司有90%以上的辦公地點都設(shè)在居民樓。由于在住宅樓內(nèi)辦公具有成本低的優(yōu)勢,不少住宅樓迅速成為大量中小企業(yè)成長的“搖籃”,“住宅商用”現(xiàn)象大有泛濫之勢……[全文]
    弊端:
    ■小區(qū)電梯用了三年半就報廢了
    ■“擾民”
    ■居民樓“懸掛廣告”造成“視覺污染”
    民宅商用為何難下處方?
    工商土地規(guī)劃管理部門 幾乎都拿民宅商用沒轍
      北京到目前為止,沒有專門的法規(guī)治理住宅樓內(nèi)開公司現(xiàn)象。目前,“住宅樓內(nèi)開公司”的管理涉及三個部門:工商部門、土地管理部門、規(guī)劃管理部門。但是,這些管理部門幾乎都拿民宅商用沒轍。……[全文]
    ■物業(yè):“人家都是合法經(jīng)營”物業(yè)根本無計可施
    ■工商:無權(quán)對登記地址進行限制
    ■規(guī)劃:沒有行政處罰權(quán)
    ■建設(shè)部:正式出臺時“住宅樓禁止商用”被刪除
    代表建議 立法解決民宅商用難題
    省人大代表孫仁安
      民宅商用的現(xiàn)象在省內(nèi)許多城市都是隨處可見,不但影響居民的正常生活,而且還給安全帶來隱患。

    省人大代表、遼寧大學(xué)法學(xué)院民法教研室主任姜群
      民宅商用的現(xiàn)象日趨普遍,如果小區(qū)里有公司租住,居民感覺影響了自己生活安寧,可以依據(jù)《民法通則》等相關(guān)法規(guī),通過民事訴訟的方式來解決。同時建議政府立法限制民宅的用途,不允許經(jīng)商或在不擾民的情況下繳納合理的管理費和公共維修基金,補償公共設(shè)施的磨損。

    沈陽市人大代表何茹
      沈陽市人大代表何茹認(rèn)為,有的傳銷組織也設(shè)在居民樓里,這些傳銷組織的人平時見到居民,就拼命推銷各種產(chǎn)品,而且還往各家門縫里塞宣傳單,這令小區(qū)居民非常不滿,而物業(yè)公司又無權(quán)干涉。那么,問了解決民宅商用的問題,避免糾紛,建議居民可在售房協(xié)議中設(shè)立附加條款,這樣開發(fā)商與業(yè)主事先達(dá)成“不能將其作為辦公用房”的約定。畢竟,事先的附加條款具有一定的法律效力。
    算賬舉例
      假設(shè)在中關(guān)村創(chuàng)業(yè),開一家100平方米的美容院,那么租用商鋪和租用小區(qū)內(nèi)的民宅相比,每月開銷會差多少錢呢?
    房租
      中關(guān)村商鋪租金一般是10元/平方米·日,一個月100平方米的店鋪租金就是10×100×30=30000元
      普通住宅的租金是2500元/月。二者相差:30000-2500=27500元
    物業(yè)費
      商鋪的物業(yè)費為12元/平方米·月,住宅為2元/平方米·月,二者相差:(12-2)×100=200元
    水費
      假設(shè)一個月用50噸水,租商鋪的水價是5.6元/噸,而居民生活用水是3.7元/噸,二者差:(5.6-3.7)×50=95元
    電費
      假設(shè)一個月用電400度,租商鋪電費是1.06元/度,住宅是0.48元/度,二者差(1.06-0.48)×400=232元
      綜合考慮,住宅里開店每月要節(jié)省:27500+200+95+232=28027元
      如果是購買住宅,貸款首付只有兩三成,購買寫字樓,銀行只提供五成按揭;而同樣的房子,寫字樓產(chǎn)權(quán)是50年,而住宅是70年。
    民宅商用給樓市帶來的影響
    住宅禁商一個月 北京中低寫字樓成交激增六成
      6月19日開始,北京所有的住宅禁止商用的新規(guī)定,給北京的住宅市場掀起軒然大波。原本認(rèn)為只是對部分住宅投資者的有限影響,然而在新規(guī)定出臺一個月后,種種反應(yīng)開始顯現(xiàn),中小企業(yè)主急找辦公用房,投資者緊急拋售手上的住宅,開發(fā)商謹(jǐn)慎看待商住樓市場讓這一新政策偏離了原先只是為擴大住宅市場交易量的調(diào)控初衷……[全文]

    專家稱叫停可抑制房價
      有關(guān)人士分析,此政策出臺后,寫字樓和商用房的使用率可能有提高,在一定程度上將會抑制居民住宅的價格。工商部門人士透露,目前北京的寫字樓空置率很高……[全文]

    中小企業(yè)受較大影響
      此次暫停“民宅”辦企業(yè)勢必對登記注冊企業(yè)產(chǎn)生巨大影響。今年前三個月,僅朝陽區(qū)注冊的公司就有60%以上的辦公地點在居民樓。由于寫字樓、商用住宅的租金價格明顯高于居民住宅,登記注冊公司的門檻將抬高……[全文]
      民宅禁商后企業(yè)選址指南
      北京寫字樓市場基本上分為中關(guān)村、金融街、東三環(huán)、使館區(qū)、cbd等6個子市場。其中cbd是最引人關(guān)注的寫字樓區(qū)域。cbd寫字樓市場最炙手可熱的又在cbd核心區(qū),核心區(qū)周圍交通便利,設(shè)施完善,環(huán)境優(yōu)美,商務(wù)氛圍濃厚。由于cbd已經(jīng)形成成熟的涉外商務(wù)環(huán)境,世界500強有約100強在cbd設(shè)立辦公機構(gòu),其對金融、法律、咨詢、公關(guān)等相關(guān)行業(yè)的拉動效應(yīng)非常明顯,該區(qū)域是國外企業(yè)的首選之所,也正因如此,使得該地區(qū)寫字樓的定位大部份為高檔寫字樓,中低價位寫字樓可謂鳳毛磷角。
      金融街的地理位置得天獨厚,踞守二環(huán)和長安街交通要道,同時身處北京政務(wù)區(qū),是各大部委云集之地,加之此地悠久的金融淵源,使之聚攏了大批金融、電信、保險、證券企業(yè)。金融街的大多數(shù)樓盤租金報價在18-25/月?平方米,這樣的租金水平與朝陽門地區(qū)寫字樓的租金基本持平,較之cbd傳統(tǒng)寫字樓租金稍低。金融街地區(qū)寫字樓供給相對較小,而需求旺盛,幾乎所有的樓盤空置率都在8%以內(nèi)。而可供選擇的中低檔寫字檔更是少之又少,3元/天/平米以內(nèi)的寫字樓大多分布在金融街周邊,或泛金融街地帶。
      中關(guān)村地區(qū)目前已經(jīng)成為北京三大商務(wù)核心區(qū)之一,由于由于優(yōu)良的傳統(tǒng)以及知名it企業(yè)的入駐,同時北大、清華、中科院的教學(xué)科研機構(gòu)的存在,使這里已經(jīng)成為北京乃至全國最具科技創(chuàng)新能力的區(qū)域之一。隨著中關(guān)村核心區(qū)的建成實用,這里又具備了作為商務(wù)核心區(qū)所需要的一系列條件。成熟的商務(wù)環(huán)境造就了中關(guān)村成熟的寫字樓市場,其供應(yīng)量較為充足,據(jù)統(tǒng)計2005年中關(guān)村寫字樓項目已達(dá)到800萬平方米。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上,雖然依然是中高端項目占絕對優(yōu)勢,但中低端項目也不乏供應(yīng)。
      亞運村地區(qū)目前寫字樓的存量不大,僅占到北京整個寫字樓市場的7%左右,并且潛在供應(yīng)量也不多。和其他商圈比較起來,亞運村的寫字樓市場還沒有成熟的產(chǎn)業(yè)集群,并且商務(wù)氛圍也欠缺,商務(wù)資源也相對不足,多為廣告、咨詢公司、律師所等中小型企業(yè)。因此本地區(qū)高檔寫字樓極其有限,反倒是以住宅立項的商務(wù)公寓更為充足,但是14號令的實施將在未來改變這一狀態(tài),更多中低檔寫字樓將得到消化。
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